Energieausweis beim Immobilienverkauf: Worauf kommt es an?
Seit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat der Energieausweis für Eigentümer deutlich an Bedeutung gewonnen. Wer im Main-Kinzig-Kreis oder in Gelnhausen eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, benötigt in vielen Fällen einen gültigen Energieausweis.
In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wann ein Energieausweis erforderlich ist, welche Kosten entstehen können, wo Sie ihn beantragen und worauf Eigentümer beim Immobilienverkauf besonders achten sollten.
Energieausweis – Wann ist er Pflicht?
Der Energieausweis informiert Eigentümer, Käufer und Mieter über den energetischen Zustand einer Immobilie. Anhand einer übersichtlichen Farb- und Effizienzskala lässt sich erkennen, wie energieeffizient ein Gebäude ist und mit welchem Energieverbrauch ungefähr zu rechnen ist.
Zusätzlich enthält der Energieausweis wichtige Angaben zum Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch der Immobilie, die jeweilige Energieeffizienzklasse sowie mögliche Hinweise zur energetischen Modernisierung des Gebäudes.
Eigentümer sind verpflichtet, bei Verkauf einer Immobilie einen gültigen Energieausweis bereitzuhalten. Spätestens bei der Besichtigung muss dieser potenziellen Interessenten vorgelegt werden. Zudem müssen wichtige energetische Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden.
Auch bei einer Neuvermietung ist der Energieausweis dem Mietinteressenten, spätestens bei Besichtigung vor Ort vorzuzeigen.
Werden größere energetische Veränderungen am Gebäude vorgenommen – beispielsweise durch eine Fassadendämmung oder den Austausch von Fenstern – kann ebenfalls ein neuer Energieausweis erforderlich werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn mehr als 10 % der Gebäudehülle modernisiert werden.
Ausnahmen: Für denkmalgeschützte Gebäude gelten beim Energieausweis besondere Ausnahmen. Auch Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² oder Gebäude, die nicht dauerhaft beheizt werden – beispielsweise Garagen oder bestimmte Lagerhallen – sind in vielen Fällen von der Pflicht ausgenommen.
Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten möchten, wird in der Regel ebenfalls kein Energieausweis benötigt.
Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide liefern Informationen zur Energieeffizienz einer Immobilie, unterscheiden sich jedoch deutlich in der Berechnung.
Beim Bedarfsausweis wird die energetische Qualität des Gebäudes anhand der Bausubstanz bewertet. Dabei fließen unter anderem die Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und die Bauweise der Immobilie mit ein. Das Ergebnis basiert auf einem standardisierten Verfahren und ist unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner. Deshalb gilt der Bedarfsausweis häufig als besonders aussagekräftig.
Der Verbrauchsausweis hingegen orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Grundlage dafür sind meist die vorhandenen Heizkostenabrechnungen. Dadurch kann das Ergebnis allerdings vom Verhalten der Bewohner beeinflusst werden. Wird beispielsweise nur wenig geheizt oder stand eine Wohnung längere Zeit leer, kann der Energieverbrauch niedriger erscheinen, als es der tatsächliche Zustand der Immobilie vermuten lässt.
Der Bedarfsausweis gilt als die ausführlichere und aussagekräftigere Variante des Energieausweises. Anders als beim Verbrauchsausweis wird hier nicht das Heizverhalten der Bewohner bewertet, sondern der tatsächliche energetische Zustand des Gebäudes.
Für die Berechnung werden unter anderem die Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Dachkonstruktion sowie die gesamte Gebäudehülle analysiert. Dadurch entsteht ein realistischer Eindruck darüber, wie energieeffizient die Immobilie grundsätzlich ist – unabhängig davon, ob die bisherigen Bewohner viel oder wenig geheizt haben.
Besonders bei älteren Immobilien spielt der Bedarfsausweis häufig eine wichtige Rolle. In vielen Fällen ist er sogar gesetzlich vorgeschrieben, beispielsweise bei bestimmten Wohngebäuden, die vor 1977 errichtet wurden.
Da für die Erstellung zahlreiche Gebäudedaten benötigt werden und häufig ein Vor-Ort-Termin stattfindet, liegen die Kosten in der Regel höher als beim Verbrauchsausweis. Eigentümer sollten meist mit etwa 300 bis 500 Euro rechnen. Dafür enthält der Bedarfsausweis oft detaillierte Hinweise zu möglichen energetischen Modernisierungen und bietet eine deutlich höhere Aussagekraft für Käufer und Eigentümer.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in den vergangenen drei Jahren. Grundlage dafür sind meist die vorhandenen Heizkostenabrechnungen der Immobilie. Im Gegensatz zum Bedarfsausweis wird hier also nicht die Bausubstanz bewertet, sondern das reale Nutzungs- und Heizverhalten berücksichtigt.
Dadurch ist der Verbrauchsausweis in der Regel einfacher und günstiger zu erstellen. Häufig kann er sogar online beantragt werden, ohne dass ein Vor-Ort-Termin notwendig ist. Die Kosten liegen meist zwischen 50 und 100 Euro.
Allerdings ist die Aussagekraft etwas eingeschränkter, da das Ergebnis stark vom Verhalten der Bewohner abhängt. Wird beispielsweise besonders sparsam geheizt oder stand eine Wohnung längere Zeit leer, kann der Energieverbrauch niedriger erscheinen, als es der tatsächliche energetische Zustand des Gebäudes vermuten lässt.
Für viele Wohngebäude reicht ein Verbrauchsausweis dennoch vollkommen aus. Er besitzt – genau wie der Bedarfsausweis – eine Gültigkeit von zehn Jahren.
Wer erstellt den Energieausweis?
Einen Energieausweis darf nicht jede beliebige Person erstellen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, welche fachlichen Qualifikationen dafür erforderlich sind. In der Regel kommen dafür qualifizierte Energieberater, Architekten, Bauingenieure oder speziell geschulte Handwerksmeister infrage. Auch Schornsteinfeger dürfen – insbesondere beim Verbrauchsausweis – häufig Energieausweise ausstellen.
Wichtig ist, auf eine entsprechende Qualifikation oder Zertifizierung zu achten, beispielsweise über die dena oder die BAFA-Energieberaterliste.
So läuft die Beantragung eines Energieausweises ab
- Passenden Energieausweis auswählen
Zunächst sollte geklärt werden, welche Art von Energieausweis für die Immobilie erforderlich ist. Entscheidend sind dabei unter anderem das Baujahr, die Anzahl der Wohneinheiten sowie mögliche Modernisierungen am Gebäude. - Unterlagen vorbereiten
Je nach Art des Energieausweises werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Für einen Verbrauchsausweis sind meist die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre ausreichend. Beim Bedarfsausweis werden zusätzlich Informationen zur Heizungsanlage, Baupläne oder Nachweise über energetische Sanierungen benötigt. - Geeigneten Aussteller beauftragen
Es empfiehlt sich, Angebote von mehreren qualifizierten Anbietern einzuholen – beispielsweise von einem Energieberater aus der Region oder einem Schornsteinfeger. Achten Sie dabei auf entsprechende Zertifizierungen und Erfahrungen. - Vor-Ort-Termin beim Bedarfsausweis
Für einen Bedarfsausweis erfolgt häufig eine Besichtigung der Immobilie. Dabei werden unter anderem Fenster, Dämmung, Heizungsanlage und die Bausubstanz geprüft. - Energieausweis erhalten
Nach der Prüfung wird der Energieausweis erstellt und beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert. Die Bearbeitungszeit liegt meist zwischen wenigen Tagen und etwa zwei bis drei Wochen. - Energieausweis griffbereit halten
Beim Verkauf oder bei der Vermietung sollte der Energieausweis jederzeit verfügbar sein – beispielsweise für Immobilienanzeigen, Besichtigungen oder den späteren Notartermin.
Unser Tipp aus der Praxis: Aus unserer Erfahrung lohnt es sich, den Energieausweis nicht erst „auf den letzten Drücker“ zu beantragen. Bereiten Sie alle Unterlagen frühzeitig vor, so starten Sie entspannter in die Vermarktung und vermeiden unnötigen Zeitdruck kurz vor den Besichtigungen.
Der Energieausweis beim Immobilienverkauf
Gerade im Main-Kinzig-Kreis spielt der Energieausweis beim Immobilienverkauf eine wichtige Rolle. Egal ob in Gelnhausen, Wächtersbach, Gründau oder Hanau – Eigentümer müssen bereits bei der Vermarktung bestimmte gesetzliche Vorgaben beachten. Der Energieausweis wird dabei nicht erst beim Notartermin relevant, sondern bereits ab der Veröffentlichung der Immobilienanzeige.
Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?
Sobald eine Immobilie öffentlich angeboten wird – beispielsweise auf ImmoScout24, Immowelt oder der eigenen Website – müssen wichtige Informationen aus dem Energieausweis angegeben werden. Dazu zählen unter anderem die Art des Energieausweises, der Energieverbrauch beziehungsweise Energiebedarf, der Energieträger der Heizung, das Baujahr der Immobilie sowie die jeweilige Energieeffizienzklasse.
Energieausweis bei Besichtigungen
Auch bei Besichtigungsterminen im Main-Kinzig-Kreis muss der Energieausweis potenziellen Käufern vorgelegt werden. Dies kann sowohl als Kopie als auch im Original erfolgen. Nach dem erfolgreichen Verkauf wird der Ausweis anschließend an den neuen Eigentümer übergeben.
Bußgelder vermeiden
Wer seine Immobilie ohne gültigen Energieausweis vermarktet oder Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, riskiert Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden. Deshalb empfiehlt es sich, den Energieausweis frühzeitig vor dem Verkaufsstart erstellen zu lassen – besonders dann, wenn die Immobilie zeitnah vermarktet werden soll.
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