Grunderwerbsteuer Hessen 2026 – Kosten & Ausnahmen
Wer im Main-Kinzig-Kreis eine Immobilie kaufen möchte, sollte die Grunderwerbsteuer bei der Finanzierung unbedingt mit einplanen. In Hessen liegt der Steuersatz aktuell bei 6 % des Kaufpreises. Gerade bei Immobilien in Gelnhausen, Hanau oder Gründau kommt dadurch schnell eine größere Summe zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis zusammen.
Viele Käufer unterschätzen diese Kaufnebenkosten anfangs. Umso wichtiger ist es, die Grunderwerbsteuer frühzeitig in die Finanzierungsplanung einzubeziehen. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Steuer berechnet wird, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen es in bestimmten Fällen geben kann.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Beim Immobilienkauf in Hessen fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 % des Kaufpreises an. Die Steuer gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten und wird zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis berechnet. Nur wenige Bundesländer verlangen aktuell noch höhere Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb.
Gerade beim Immobilienkauf im Main-Kinzig-Kreis macht sich dieser Unterschied schnell bemerkbar. Während Käufer in Bayern oder Sachsen deutlich weniger Grunderwerbsteuer zahlen, fallen in Hessen bei identischem Kaufpreis oft mehrere tausend Euro zusätzlich an.
Viele Kaufinteressenten unterschätzen diesen Kostenfaktor – besonders dann, wenn sie Immobilien im Rhein-Main-Gebiet mit Standorten in anderen Bundesländern vergleichen. Dabei gilt der Steuersatz von 6 % einheitlich für ganz Hessen – unabhängig davon, ob die Immobilie in Gelnhausen, Hanau, Frankfurt oder Darmstadt liegt.
Berechnung der Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer lässt sich grundsätzlich einfach berechnen: Grundlage ist der Kaufpreis der Immobilie, auf den in Hessen aktuell 6 % Grunderwerbsteuer anfallen.
Entscheidend ist dabei der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Bestimmte bewegliche Gegenstände – beispielsweise eine Einbauküche, Markisen oder Gartenmöbel – können jedoch separat ausgewiesen werden. Dadurch reduziert sich unter Umständen die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung im Main-Kinzig-Kreis
420.000 € Kaufpreis
− 10.000 € Einbauküche
= 410.000 € Bemessungsgrundlage
Auf diese 410.000 € werden anschließend 6 % Grunderwerbsteuer berechnet.
410.000 € × 6 % = 24.600 € Grunderwerbsteuer
Ohne die separate Ausweisung der Küche hätte die Steuer auf den gesamten Kaufpreis berechnet werden müssen. Dadurch ergibt sich in diesem Beispiel eine Ersparnis von 600 €.
Ausnahmefälle der Steuer
In bestimmten Fällen muss beim Immobilienkauf oder bei einer Übertragung keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht dafür mehrere Ausnahmen vor, die besonders innerhalb der Familie eine wichtige Rolle spielen können.
- Erbschaft einer Immobilie: Wird eine Immobilie vererbt, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen kann – abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad – unter Umständen Erbschaftsteuer relevant werden.
- Schenkung innerhalb der Familie: Auch bei einer Schenkung entfällt die Grunderwerbsteuer in vielen Fällen. Das betrifft beispielsweise die Übertragung eines Hauses oder einer Wohnung innerhalb der Familie. Je nach Höhe des Vermögens können allerdings Schenkungssteuer und Freibeträge eine Rolle spielen.
- Übertragung zwischen Ehepartnern: Immobilienübertragungen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unter anderem auch im Zusammenhang mit einer Scheidung oder Vermögensaufteilung.
- Übertragung an Kinder oder Eltern: Wird eine Immobilie innerhalb der direkten Familie übertragen – beispielsweise von Eltern an ihre Kinder oder umgekehrt – fällt in der Regel ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.
- Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft: Auch bei der Aufteilung einer Erbengemeinschaft kann eine Befreiung greifen. Übernimmt beispielsweise ein Miterbe die Immobilie im Rahmen der Nachlassaufteilung, entsteht häufig keine zusätzliche Grunderwerbsteuer.
„Der Erwerb eines Grundstuecks von Todes wegen oder durch Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.“§3 Nr. 2 GrEStG
Ist die Steuer steuerlich absetzbar?
Ob die Grunderwerbsteuer steuerlich berücksichtigt werden kann, hängt vor allem davon ab, wie die Immobilie genutzt wird.
Eigennutzer: Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann die Grunderwerbsteuer nicht von der Steuer absetzen. In diesem Fall zählt sie zu den privaten Kaufnebenkosten und wird steuerlich nicht berücksichtigt.
Kapitalanleger: Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Kapitalanleger können die Grunderwerbsteuer zusammen mit weiteren Kaufnebenkosten über die sogenannte Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen. Die Kosten werden dabei über viele Jahre verteilt abgeschrieben.
Auch bei gewerblich genutzten Immobilien bestehen häufig steuerliche Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer entsprechend zu berücksichtigen. Gerade bei größeren Investitionen oder vermieteten Immobilien im Main-Kinzig-Kreis lohnt sich daher eine individuelle steuerliche Beratung.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 6 % des Kaufpreises. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und fällt zusätzlich zum Immobilienpreis an.
Nach dem Notartermin erhalten Käufer einen Steuerbescheid vom Finanzamt. Die Zahlung ist meist innerhalb weniger Wochen fällig.
In der Regel übernimmt der Käufer der Immobilie die Grunderwerbsteuer.
Grundsätzlich ja. Viele Banken verlangen jedoch, dass Kaufnebenkosten teilweise oder vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
Bei selbst genutzten Immobilien normalerweise nicht. Kapitalanleger können die Kosten häufig über die Abschreibung steuerlich berücksichtigen.
Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt keine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Dadurch kann der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen meist auch Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovisionen an.
